Fliessendes, unter Druck gehaltenes, leitungsgeführtes Wasser für die körperliche Hygiene bis in die Wohngemächer – ein Luxus, den nur ganz wenige unserer Vorfahren sich überhaupt vorstellen konnten. Ursprünglich hatten viele Altstadthäuser keine Badezimmer oder nur sehr einfache Wasseranschlüsse. Dementsprechend wurden Wasser-, Abwasser- und Lüftungsleitungen oft nachträglich eingebaut. Die Ausgangslagen für sanitärtechnische Umbauprojekte in Altstadtbauten sind deshalb häufig sehr ähnlich: Bestandspläne fehlen oder sind sehr unvollständig. Nachträgliche Umbauten wurden oft nicht dokumentiert. Vor Ort sind folglich genaue Aufnahmen der Leitungsführungen erforderlich.

Typisch für Bauten im historischen Bestand sind begrenzte Platzverhältnisse: Die Grundrisse sind oft verschachtelt. Schächte und Installationszonen sind oft zu klein für heutige Anforderungen. Geringe Raumhöhen erschweren die Leitungsführung. Energetische Vorschriften fordern ebenfalls ihren Tribut: Neue Dämmstärken benötigen mehr Platz als früher.

Überdies gilt es, den Zustand der bestehenden sanitären Anlagen genau aufzunehmen: Welche Stellen sind von Korrosion befallen? Wo sind Kalkablagerungen, wo Materialermüdungen festzustellen? Oft wurden alte Materialien wie verzinkte Stahlrohre, Gussleitungen oder Bleileitungen verbaut.

Marc Aeschlimann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Ing.-büro Riesen AG in Bern, resümiert seine Erfahrungen: «All diese Faktoren führen zu einem höheren Risiko von Leckagen bei Umbauten. Eine sorgfältige Bestandesaufnahme ist deshalb unumgänglich.»

Hygiene und Brandschutz

Bestehende Leitungsnetze entsprechen oft nicht den heutigen Anforderungen bezüglich der Trinkwasserhygiene. Den häufigen Umbauten geschuldet, entdecken die Sanitärfachleute während der Bestandesaufnahme recht häufig Totleitungen und selten genutzte Leitungsabschnitte, die entfernt werden müssen. Der allfällige Re-Use-Einsatz bestehender Leitungskomponenten ist nach den relevanten SVGW-Richtlinien und SIA-Normen sehr sorgfältig zu prüfen.

Bestehende Geschossdurchführungen entsprechen häufig nicht den aktuellen Brandschutzvorschriften. Demzufolge sind neue Abschottungen und Brandmanschetten erforderlich. Aktuelle Brandschutzvorschriften der Gebäudeversicherung oder der zuständigen Brandschutzbehörde sind zu konsultieren.

Und der Betrieb geht weiter

Gerade Altstadtbauten bleiben häufig bei Renovationen teilweise in Betrieb. Der Umbau erfolgt oft etappenweise. Dementsprechend sind Provisorien für die Bereitstellung von Trinkwasser, Warmwasser und/oder die Entwässerung einzurichten. Bereits in der Vorprojekt- und danach in der Projektphase gibt es einen hohen Abstimmungsbedarf mit den Gewerken Heizung, Lüftung, Elektro und der Architektur als Ganzer.

Zur Wirtschaftlichkeit solcher Projekte sagt Marc Aeschlimann: «Überraschungen im Bestand führen häufig zu Mehrkosten. Reservepositionen und ausreichende Planungszeit sind wichtig.»

Bestandesaufnahmen

In erster Linie geht es darum, den Verlauf bestehender Trinkwasserleitungen (Kalt/Warm/Zirkulation), Abwasser- und Regenwasserleitungen, Schächte, Steigzonen und Technikräume, eingebauter Sanitärapparate und -einrichtungen wie Armaturen, Pumpen, Speicher und Wasseraufbereitungsanlagen protokollarisch aufzunehmen.

Sichtkontrollen vor Ort lassen das Alter und den äusseren Zustand der angetroffenen Installationen einschätzen; eine Bewertung der Restlebensdauer lässt sich vornehmen. Und Korrosionen, Leckagen und Beschädigungen entgehen dem aufmerksamen Auge nicht.

Manchmal bedarf es auch eines grösseren Aufwands, etwa bei den Abwasserleitungen: Leitungsgefälle müssen geprüft werden können. Abwasserleitungen müssen auf Risse, Wurzeleinwuchs und Ablagerungen kontrolliert und der Zustand der Kontrollschächte soll begutachtet werden. Der Einsatz einer Kamera hilft, den Zustand der Grundleitungen genauer zu analysieren. Der Korpus an Unterlagen, die vor dem Beginn einer Sanitärsanierung vorliegen sollten, ist ziemlich umfangreich.

Zwei Objekte aus der Berner Altstadt eignen sich, diese Transformation zu verdeutlichen. Zuerst zu nennen ist der Gastroumbau auf dem Bärenplatz 5: Das Gebäude mit dem stadtbekannten Restaurant Le Mazot (neu ein Take-away-Restaurant) wurde 2022 einer Totalsanierung unterzogen. Die Ing.-büro Riesen AG wurde mit der Planung des Grund- und Mieterausbaus beauftragt. Die kompletten Sanitärinstallationen inklusive der Erzeugung von Warmwasser und Wasseraufbereitung wurden neu erstellt.

Im 1. UG wurde die ganze Kanalisation mit dem Aufstellraum für die Hebeanlage realisiert. Im Erdgeschoss zog ein Systemgastronom ein. In den oberen Geschossen (1. OG bis 4. OG sowie DG) entstanden neue Wohnungen.

Eine Herausforderung für die räumliche Fachkoordination stellten die engen Platzverhältnisse dar. Da das Gebäude (Gewölbekeller, Wandbilder) auch denkmalgeschützt ist, war die Planung noch anspruchsvoller. Ausserdem musste die Kanalisation saniert werden.

Zweites Beispiel: Im Zusammenhang mit der Gesamtsanierung des Waisenhausplatzes 28 wurden zusätzlich im Mieterausbau die Geschosse 3. UG, 2. UG, 1. UG sowie das EG zu einem neuen Restaurant umgebaut.

Sämtliche gebäudetechnischen Installationen wurden rundum erneuert. Im 3. UG wurden Technikräume, Nasszellen, Garderoben sowie Lagerflächen erstellt. Im 2. UG entstand die Küche. In den Geschossen 1. UG und EG befinden sich das Restaurant sowie die Bar, zusätzlich wurde eine grosszügige WC-Anlage realisiert.

Die Ing.-büro Riesen AG war für die Sanitär-, Lüftungs-, Heizungs-, Kälte-, gewerbliche Kälteplanung und räumliche Fachkoordination beauftragt worden.

«Besonders anspruchsvoll waren die vor Ort angetroffenen räumlichen Gegebenheiten», sagt Dominic Werren, Seniorprojektleiter bei Ing.-büro Riesen AG bei den hier erwähnten Sanierungen. Aufgrund der geringen Raumhöhen sowie der normativen Vorgaben und behördlichen Anforderungen an Arbeitshöhen und Räume gestaltete sich die Koordination der verschiedenen Gewerke sehr herausfordernd.

Im 3. UG wurde zudem ein neuer Aufstellraum für die Abwasserhebeanlage in die Bodenplatte gefräst. Das sehr enge Terminprogramm sowie der fixierte Eröffnungstermin stellten eine zusätzliche Herausforderung dar. Die Bauarbeiten erfolgten bis zur letzten Minute.