«Immo-Monitoring» 2024:

Soziale Nachhaltigkeit nicht mehr gewährleistet

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums gross. Gleichzeitig lässt die Dynamik bei der Neubautätigkeit weiter auf sich warten. 2023 wurden Neubaubewilligungen für insgesamt 24’200 Mietwohnungen erteilt, was den niedrigsten Wert seit 2012 darstellt und 15 % unter dem Durchschnitt der 10 vorangegangenen Jahre liegt. Da stellt sich die Frage, wie sozial nachhaltig der Mietwohnungsmarkt noch ist. Beim Wohneigentum legen sowohl Angebot als auch Nachfrage zu.

Tatsächlich präsentiert sich der Schweizer Mietwohnungsmarkt in puncto soziale Nachhaltigkeit momentan in keinem positiven Licht. Zentrale Indikatoren wie die Verfügbarkeit von Wohnungen oder die Bezahlbarkeit von Wohnraum nach einem Umzug haben sich in den letzten Jahren zuungunsten der Mietenden entwickelt. Bei 28 % der Schweizer Haushalte würde die Wohnkostenbelastung nach einem Umzug in eine gleichartige Wohnung (hinsichtlich Grösse und Lage) auf über einen Drittel des Bruttoeinkommens steigen. In den Kantonen Genf, Zug, Zürich, Waadt und Tessin sind die Anteile gar noch höher. Es gibt also bedeutende Herausforderungen, die schnelle und differenzierte Lösungen erfordern. Diese sollen zu einer Ankurbelung der Neubautätigkeit beitragen und dabei sowohl die regionalen Dynamiken als auch die vielfältigen Bedürfnisse der Menschen beachten. Die Analyse macht zudem deutlich, dass kostengünstiges Bauen machbar ist, wenngleich es manchmal qualitative Kompromisse erfordert.

Wohneigentum: Sowohl Angebot als auch Nachfrage legen zu

Angesichts des Mangels an Mietwohnungen überrascht es nicht, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wieder zunimmt. Seit Mitte des vergangenen Jahres ist die Zahl der Suchabonnements um 7,0 % gestiegen. Die jüngste Entwicklung der Nachfrage wurde auch durch die aktuelle Zinspolitik beflügelt: Nachdem erste Zinssenkungen erwartet worden waren und die Schweizerische Nationalbank den Leitzins nun gesenkt hat, verzeichneten die Hypothekarzinsen in den vergangenen Monaten einen Rückgang. Diese Entwicklung hat zu einer spürbaren Reduktion der Kosten für Fremdfinanzierungen geführt.

Viele potenzielle Käufer sind nicht bereit, den hohen Preisforderungen nachzukommen, während die Verkaufswilligen keinen Anlass sehen, ihre Preisvorstellungen zu reduzieren, was zur Folge hat, dass viele Transaktionen nicht zustande kommen. Das Ergebnis: Angebote verweilen länger auf dem Markt, obwohl die Nachfrage nach wie vor gross ist. Um die Bautätigkeit in der Schweiz nachhaltig anzukurbeln, müssten entweder die Immobilienpreise stark zulegen oder die Baulandpreise deutlich nachlassen. Beides braucht seine Zeit und stösst an spezifische Grenzen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist aktuell sehr hoch und wird es voraussichtlich auch bleiben.

Sollte der Wohnungsleerstand weiter abnehmen und werden infolgedessen die Mieten steigen, führt dies zu höheren Immobilienpreisen und somit zu einem verstärkten ökonomischen Anreiz, mehr Wohnungen zu bauen. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass dem Anstieg von Preisen und Mieten durch die finanzielle Belastbarkeit der Haushalte obere Grenzen gesetzt sind. Beim Bauland herrscht vielerorts eine erhebliche Knappheit. Obwohl die Preise hier etwas gefallen sind, verhindert die Knappheit, dass sie so weit sinken, dass sie einen wesentlichen Impuls zugunsten einer Zunahme der Bautätigkeit setzen können.

Aktuelle Trends im Baumarkt: Der Umbau legt noch mehr an Geschwindigkeit zu

Trotz eines deutlichen Nachfrageüberhangs im Wohnbereich und einer stabilen Wirtschaftslage bleibt die Dynamik am Baumarkt schwach. Die Zahl der neubaubewilligten Wohneinheiten – unabhängig davon, ob es um Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser geht – zeigt weiterhin eine rückläufige Tendenz. Dementsprechend ist auch für 2024 mit einer nominell negativen Entwicklung der Neubauinvestitionen zu rechnen. Bei den Mehrfamilienhäusern wird eine Reduktion von 1,0 % prognostiziert. Kurzfristig ist trotz Zinssenkungen und politischen sowie gesellschaftlichen Initiativen zur Förderung der Bauaktivitäten in der Schweiz keine schnelle Belebung des Wohnungsneubaus in Sicht. Mittel- bis langfristig zeichnet sich ein ambivalentes Bild ab: Einerseits sorgen die stabilisierten Baupreise und eine anhaltend starke Nachfrage für Optimismus. Andererseits könnten Faktoren wie zeitaufwändige Baubewilligungsverfahren, zunehmender lokaler Widerstand gegen Grossprojekte und das Bestreben, den Einsatz grauer Energie zu minimieren, die Neubautätigkeit verlangsamen.

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